长租销售地下停车场，成本扣除去哪儿了？

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在很多地方，房地产开发企业开发的地下停车场是没有产权的，是不能办理房产证的，这些停车场除了自持短租，就是以长租方式出售。无论自持短租，还是长租出售，在财务会计报表和纳税申报表中，也按租金收入进行账目处理和税款申报。但在税务处理时，企业所得税是否可以按照公共配套设施予以分摊扣除呢？

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一般理解

依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

因此，企业对项目中无产权对外长期租赁的部分的地下非人防车位的成本支出，作为公共配套设施，分摊给地上可售部分予以扣除，看似符合税法规定。

政策规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第五款规定如下：

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定如下：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

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实践经验

按照上述规定，房地产开发企业开发的地下停车场，应作为一个单独核算的成本对象，如其属于全体业主所有或用于公益事业的，按照公共配套设施处理，其成本支出在地上可售面积分摊记入开发成本并扣除。

但以长期形式实质出售地下停车场的，因其不符合公共配套设施的非营利性要素，不能做为公共配套设施支出在开发成本中扣除。

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